Atto di compravendita senza passaggio di denaro: come funziona

Una compravendita senza pagamento del prezzo può essere considerata una vendita fittizia. È possibile cedere un immobile senza pagare nulla al momento della firma? Analizziamo tutte le ipotesi per completare un atto di compravendita senza passaggio di denaro.

Quali opzioni hai a disposizione

Il pensiero prevalente ti porta a identificare lo scambio degli assegni con il momento finale del processo di vendita della casa. Le due parti che hanno intavolato una trattativa immobiliare, però, sono libere di accordarsi come credono per un pagamento posticipato o a rate, o addirittura non prevedendolo affatto pur mantenendo valido il contratto appena concluso.

Dal punto di vista legale, infatti, il trasferimento di proprietà si conclude con la stipula del rogito presso lo studio notarile. Una volta firmato l’atto, acquirente e venditore hanno la libertà di stabilire le modalità di pagamento che preferiscono attraverso una scrittura privata. Nel caso che una delle parti venga meno all’accordo, l’altra ha diritto a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento entro 10 anni dal rogito.

Ecco alcuni degli scenari più comuni per concludere un atto di compravendita senza passaggio di denaro.

La vendita con riserva di proprietà

Tu e l’altra persona coinvolta nella trattativa potete concordare un pagamento a rate con passaggio differito della proprietà. In pratica, alla firma del rogito la proprietà dell’abitazione rimane intestata a te, ma lasci a chi ha acquistato la possibilità di godere dell’immobile. Al versamento dell’ultima rata pattuita, cedi a titolo definitivo la casa perdendo ogni diritto.

Con la vendita con riserva di proprietà ci sono quindi due momenti distinti: il primo di trasferimento del possesso in un rapporto simile a una locazione, il secondo con la cessione finale della proprietà. Attenzione a non confondere questo istituto con la locazione con patto di futura vendita.

Un accordo per non trasferire la proprietà

Capita anche che venditore e acquirente stabiliscano un’intesa per inscenare una trattativa – che non produrrà alcun effetto – con una compravendita fittizia. Una persona in difficoltà a causa dei debiti, per esempio, potrebbe richiedere l’assistenza di parenti o amici per una trattativa simulata per evitare il pignoramento di un immobile.

Con una simulazione assoluta chi vende cede solo a livello nominale la proprietà e il possesso della propria abitazione, eliminandola dal proprio patrimonio ma continuando di fatto a viverci come prima. Tale contratto non produce alcuna conseguenza giuridica, e gli eventuali creditori possono in qualsiasi momento dimostrare l’infondatezza dell’accordo per richiedere quanto dovuto.

Una donazione camuffata

Esiste poi l’ipotesi della simulazione relativa, cioè un documento che prevede il trasferimento di proprietà vero e proprio senza però pagare nulla.

Un esempio classico è la compravendita utilizzata per mascherare una donazione immobiliare. Come forse già sai, la donazione ti permette di cedere un immobile a parenti o amici a titolo gratuito, dietro il versamento di un’imposta calcolata in modo variabile a seconda del rapporto tra donante e donatario.

Se regali però una tua proprietà a uno solo dei tuoi futuri eredi ti esponi al rischio di contestazioni da parte delle altre persone che vedono lesi i propri diritti ereditari. Ipotizziamo che hai due figlie e un figlio e che decidi di cedere gratuitamente la casa di famiglia a una delle donne. In questo caso, gli altri eredi hanno facoltà di chiedere la restituzione del bene o la liquidazione della propria parte.

Una vendita simulata è più complessa da dimostrare rispetto alla donazione e ti offre maggiori tutele contro eventuali recriminazioni. Gli eredi esclusi hanno comunque la possibilità di dimostrare il contratto fittizio e richiedere quanto gli spetta.

Compravendita con vitalizio alimentare

Un altro atto di compravendita senza passaggio di denaro è la cessione con vitalizio alimentare. Si tratta di un’intesa che non prevede pagamenti. Tra acquirente e venditore si instaura un’obbligazione: chi compra si impegna a prendersi cura e mantenere chi vende per tutta la vita.

L’accordo può avere natura di simulazione relativa se le parti stabiliscono di non dare reale seguito all’impegno assunto. Anche in questo caso, quindi, il patto finisce per mascherare una cessione gratuita.

Concludere una trattativa immobiliare a costo zero risulta molto utile soprattutto per risparmiare nei trasferimenti di proprietà tra genitori e figli. Se ti interessa conoscere quali sono le ipotesi a tue disposizione per farlo, ti consigliamo di leggere la guida che abbiamo preparato sulla vendita di casa tra parenti. Ti anticipiamo subito che secondo noi la soluzione migliore è la donazione con vendita e consenso da parte degli eredi.

Ora che sai come e perché potrebbe rivelarsi utile rinunciare al pagamento, hai qualche informazione in più per decidere come vendere la tua proprietà. Per non avere preoccupazioni collegate alla vendita, perché non scegli i servizi di Casavo? Ti offriamo una valutazione rapida e gratuita per conoscere quanto vale il tuo immobile, e poi ci occupiamo noi di trovare il miglior acquirente per te. Se rientra nei nostri parametri saremo noi a presentarti una proposta diretta di acquisto!