Il 92% del patrimonio immobiliare italiano è composto da abitazioni e relative pertinenze, per un valore complessivo stimato di 5.526 miliardi di euro. Un report di Scenari Immobiliari del 2017 indica che il 52,2% degli edifici residenziali è stato costruito prima del 1979, percentuale che sale all’82,3% se si considerano anche quelli edificati prima del 1990.
La sfida della riqualificazione immobiliare di un patrimonio così antiquato è quanto mai attuale. Dalla messa in sicurezza sul piano sismico, fino all’ammodernamento energetico, passando per l’aggiornamento dei layout abitativi e dell’impiantistica in chiave smart home (domotica e tecnologie assimilabili), il lavoro da fare è enorme.
Non a caso l’Unione Europea ha fatto proprio il concetto di Renovation Wave, ovvero la trasformazione sostenibile dell’immenso parco di edifici presenti nel vecchio continente. Nel Recovery Fund – lo strumento europeo per la ripresa – trova spazio anche un capitolo di spesa di ben 40,1 miliardi di euro destinato all’efficientamento energetico e all’adeguamento antisismico delle abitazioni private del nostro Paese. Sono previsti vari benefici fiscali, tra i quali il più noto è il Superbonus 110%.
Nella cultura aziendale di Casavo, le attività che riguardano l’edilizia e la gestione dei cantieri hanno un’importanza primaria. Di frequente, infatti, la valorizzazione immobiliare prevede un intervento di ristrutturazione e frazionamento degli appartamenti che acquistiamo per immetterli nuovamente sul mercato.
Tra le molte anime professionali presenti in azienda, quella del Renovation Manager ricopre quindi un ruolo particolarmente strategico. Il nostro Marco Lacroce, ingegnere edile, è l’interprete perfetto di questo ruolo. Gli abbiamo posto una serie di domande per capire meglio come sfruttare le ristrutturazioni per aumentare il valore di un immobile.
In cosa consiste il tuo lavoro come Renovation Manager Casavo?
Sono un ingegnere edile abituato a lavorare nel settore delle costruzioni. In passato ho gestito appalti significativi e ho vissuto anche una bella esperienza negli USA. Tornato in Italia, sono stato il primo membro del team Renovation di Casavo. La sfida era quella di costruire un gruppo capace di esprimere creatività, ma allo stesso tempo di lavorare secondo gli standard dettati dal business plan di Casavo.
Come Renovation Manager coordino, insieme al Real Estate Operations Manager e ai Senior Construction Project Managers delle diverse città, tutti i membri del team, i Construction Project Manager.
La sfida più grande consiste nel mantenere uno standard d’intervento univoco a prescindere dalla città in cui si sviluppa il cantiere. Capire le esigenze dei team, le necessità a livello tecnico e la definizione delle risorse da utilizzare sono solo alcuni dei compiti che mi competono per rendere l’evoluzione dei progetti sempre più lineare.
Una delle parole che usiamo di più in Casavo è scalabile: tutto ciò che facciamo deve essere applicabile a modelli differenti per dimensioni e caratteristiche senza che sia necessario modificare il metodo di lavoro. Operando in mercati molto diversi tra loro (Roma, Milano, Bologna, Firenze, Torino e Verona) non è sempre facile, ma i processi messi a punto ci aiutano a mantenerci coerenti con la visione aziendale.
Possiamo dire che sei un direttore dei lavori che monitora tutta l’attività di cantiere?
Non è del tutto esatto. Sia io che i Construction Project Manager (CPM) coordiniamo i professionisti e le imprese esterne all’azienda che progettano e realizzano fisicamente i lavori. La mia responsabilità principale è rendere uniforme ed efficiente su tutto il territorio l’attività locale dei CPM.
Il nostro lavoro garantisce che l’intero processo – che include progettazione, rapporti con la Pubblica Amministrazione, esecuzione dei lavori e consegna finale – avvenga senza intoppi e senza problemi. Anche la direzione dei lavori viene delegata all’esterno, a dei professionisti che lavorano con noi.
La progettazione viene eseguita da un professionista esterno che segue le tue indicazioni?
Esatto, le direttive su come dovranno essere svolti i progetti vengono identificate all’interno di due team principali: Investment e Renovation. Si cerca di capire, restando nel budget a disposizione, quali sono le attività migliori da fare all’interno di uno specifico appartamento. In seguito le comunichiamo al progettista esterno che segue e realizza il progetto secondo le nostre indicazioni.
Da gennaio di quest’anno abbiamo introdotto in Casavo un team di designer che sfrutta parte della tecnologia di Realisti.co per generare modelli tridimensionali e render fotorealistici e sviluppare quindi internamente alcune fasi del progetto.
Possiamo dire che, in funzione delle tipologie immobiliari da rinnovare nelle diverse città (ad esempio, Torino e Milano con strutture anni ’70 o ’80, oppure Firenze e Roma con immobili d’epoca), tra i tuoi obiettivi c’è anche quello di creare uno standard?
Sì, uno dei miei principali obiettivi è proprio quello del controllo e della verifica dello standard, soprattutto tra le diverse città. Puntiamo a garantire la stessa qualità ovunque interveniamo. Avere uno modello ideale di riferimento è importantissimo anche per le aziende partner con le quali collaboriamo per un lavoro all’insegna della continuità e della stabilità.
Entriamo in un ambito un po’ complicato, ma che cercheremo di rendere semplice. Parliamo dei vari bonus ristrutturazione, quali sono e come si possono ottenere?
Il Superbonus 110% sta rilanciando il settore dell’edilizia. Permette di recuperare il 110% dell’intervento effettuato, sotto forma di detrazione fiscale, sconto in fattura o cessione del credito quando si effettuano degli interventi che migliorano l’efficienza energetica o riducono il rischio sismico.
La maggior parte degli interventi riguarda il rifacimento della facciata dell’edificio attraverso la realizzazione di un cappotto isolante che dà una buona prestazione energetica e permette di “trainare” la sostituzione dei serramenti.
Da anni è anche previsto un bonus per la ristrutturazione edilizia standard, che nel corso del tempo è passato dal 36% al 50%. È il più semplice da ottenere e non prevede grandi requisiti per accedervi. L’intervento deve riguardare un’opera di manutenzione straordinaria, con la presentazione di una pratica edilizia in Comune per la ristrutturazione interna di un appartamento. Dopo l’avvio dei lavori, all’interno dei costi rientra quasi tutto, anche la sostituzione degli infissi o della caldaia insieme ad altre attività di manutenzione. La detrazione fiscale massima prevista ammonta a 96.000 euro da recuperare in 10 anni.
L’ultimo per grandezza è l’Ecobonus che si applica bene al caso di ristrutturazione dove vengono sostituiti gli infissi e l’impianto di riscaldamento. La detrazione fiscale in quel caso è del 50%.
Parliamo del capitolato di ristrutturazione, secondo te cosa non può mancare?
Il capitolato per noi è un documento chiave. Si tratta dell’allegato al contratto che contiene tutte le specifiche tecniche delle opere da eseguire all’interno del cantiere. Al capitolato associamo il progetto architettonico, la descrizione e il programma dei lavori. Agli agenti immobiliari partner Casavo e ai clienti viene anche fornita una versione del documento più commerciale e comprensibile.
Nei nostri progetti di ristrutturazione ci occupiamo anche dei sanitari per il bagno, con l’eccezione del lavabo che di solito è oggetto di attenzione e personalizzazione da parte del cliente. Stesso discorso per il box doccia. La scelta dei modelli è infinita e preferiamo che sia il cliente a decidere in base ai suoi gusti. Nel caso di un immobile con 2 bagni prevediamo la possibilità di installare la vasca da bagno in uno dei due.
Per quanto riguarda i pavimenti, il parquet è tornato molto di moda ed è una nostra opzione privilegiata in questo periodo. Tuttavia se il cliente arriva prima della posa gli lasciamo la possibilità di scegliere i materiali che preferisce (parquet o piastrelle), oltre alla tipologia di finitura e ai colori.
Per arrivare al momento in cui Alexa potrà accendere la caldaia serve ancora tempo?
Sì, ci vuole ancora un po’ di tempo. Gli impianti che installiamo in alcuni dei nostri interventi, per esempio, riescono a dialogare con gli assistenti vocali. Prevediamo spesso l’installazione di sistemi di domotica, ma c’è da dire che la sensibilità dei clienti sull’argomento non è ancora così marcata. In generale, notiamo che gli acquirenti più giovani, diciamo under 30, apprezzano la possibilità di controllare la luminosità dei diversi ambienti tramite il proprio smartphone, ma soprattutto come divertimento, mentre per il cliente più maturo non è così importante.
Quello che viene apprezzato un po’ da tutti è la presenza di tapparelle elettriche, di un buon segnale wi-fi, e di un efficace controllo dei carichi di tensione per evitare blackout quando due o più grandi elettrodomestici sono in funzione allo stesso tempo.
Qualità e velocità sono gli elementi distintivi delle ristrutturazioni Casavo. In che modo questo approccio facilita i partner gold nella rivendita degli immobili?
In merito alla qualità, penso al triangolo formato da tempi, costi e scopo del progetto. Intervenendo su tempi e costi può succedere di allontanarsi da quanto prefissato.
Per evitare che questo accada, abbiamo previsto degli standard di riferimento: occupandoci di tante ristrutturazioni, riusciamo ad analizzare i dati che riceviamo a proposito di budget e tempistiche. Abbiamo creato un buon database da cui attingere per capire l’incidenza data dai tempi e dai costi con il fine di rendere funzionale il processo di vendita.
La qualità è un punto saldo e non siamo disposti a sacrificarla.
In media, quanto tempo richiede una ristrutturazione?
Quando acquistiamo, ristrutturiamo e rivendiamo un immobile (trading) è richiesto un periodo di tempo di circa quattro/cinque settimane dopo aver ottenuto tutti i permessi necessari per realizzare gli interventi previsti. Per quanto riguarda i frazionamenti – ad esempio in tre o quattro unità – la tempistica è invece di circa 100-120 giorni.
In che modo usate il digitale all’interno delle vostre attività di riqualificazione immobiliare?
Abbiamo software specifici che ci aiutano nella gestione dei tanti cantieri aperti e nel coordinamento delle persone. È importante monitorare la data di inizio e di fine lavori, verificare a che punto sono le attività, se sono state eseguite e se le pratiche sono state consegnate. Un lavoro che sarebbe impossibile senza uno strumento dedicato.
Con il team design abbiamo un flusso del lavoro piuttosto moderno. Attraverso l’uso dell’iPhone 12 e di altre tecnologie, stiamo sperimentando lo scanner LiDAR che dà la possibilità di creare quella che si chiama in gergo nuvola di punti. Quando si usa la fotocamera dello smartphone vengono visualizzati dei punti sulle pareti che forniscono una visione 3D dell’appartamento.
Di solito, per essere certi di non perderci nulla, partiamo da un rilievo classico a cui segue poi un rilievo con la nuvola di punti. Come ultimo passo, realizziamo un rilievo con le foto tridimensionali sulla nostra piattaforma. Tutto il pacchetto viene inviato al team design che riesce a ricostruire gli elementi e a elaborare un progetto nel giro di 48 ore.
La tecnologia 360 è usata anche in cantiere sia dai nostri project manager che dai partner esterni per effettuare i rilievi. I direttori dei lavori hanno un proprio account per caricare le foto quando sono in cantiere e aggiornare in tempo reale i project manager. Tutto questo è utile anche come archivio fotografico dell’avanzamento dei lavori.
Questa propensione alla tecnologia ci permette di sperimentare e di implementare nuovi processi. E chi lavora con noi ha la possibilità di crescere nell’innovazione.
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